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    别让你家mall的客流,“被拦”在停车场……

    2019-06-08  非凡空间...

    随着汽车保有量的逐年攀升,停车场已经变成商业综合体的标配。而车位充足、且能给消费者带来良好体验的智能停车场,已经成为了衡量一家商业综合体是否具备圈粉实力的证明,也是新一代商业综合体的兵家必争之地。

    本文转载自 / 商业与地产(ID:commercialproperty)

    作者 /猫头鹰新媒社

    随着时代的发展和产业结构的升级,人们的消费观念也有了翻天覆地的变化,传统商场单一的产业结构已经无法满足人们的消费需求。近年来,一大批传统零售商场因客源锐减、经营难以为继而关门大吉的新闻屡见不鲜,而此前发生在泉州传统零售商场的关店潮引起业界广泛关注。

    究其原因,不难发现,除了商业体本身产业结构单一外,无停车场,或停车场无充足停车位、车位小、管理不规范、停车困难、存取车所用时间久等因素,均成为导致传统商场关门大吉的关键原因

    同样是商业综合体,有人头攒动、客流量巨大的热门商场,也有除了工作人员和商家外,少有人问津的商场,这又是为何?

    据相关行业从业人员长期统计发现,一个商业综合体的繁荣程度和停车位是息息相关的,拥有更多车位、且停车更方便、省时的停车场,能让消费者的心情更愉悦,从而带来更好的购物体验,为商场所贡献的营业额也更高且越高端的商业综合体,相关性越强

    由此可见,停车场对商场的重要程度可见一斑,而停车场的规模、规划、管理也成为影响商场经营成败的至关重要的因素。

    据公安部统计,截至2018年年底,全国汽车保有量达2.4亿辆,比2017年增加2285万辆,增长10.51%,且有8个城市的汽车保有量超过300万。

    面对如此庞大的汽车保有量,现有的车位资源远远不够,所以部分新建建筑往往车位配建指标要求高,现有场地一般无法满足如此巨大的车位需求;即便可以满足,也会占用大面积地面空间,从而挤占商业综合体原本可作为商业空间的区域,不仅降低空间利用率,还会影响商场的营业额。

    也有一些位于老商圈的商业综合体,修建年代早,时间久,根本无车位供给或停车位配比严重不足,即便他们想通过改造增加车位数量,却碍于地面空间所剩无几而无法实现。当简易类机械车位首次进入市场时,人们以为迎来了解决停车难的曙光。部分商场率先引进该类设备,试用后却发现该类机械车位不仅智能化程度低、用户体验差,且利用率低,更有甚者,由于其使用效果差而在商场被收购时被列为负资产。

    在高楼林立、建筑如此密集的当代社会,地面资源匮乏,无地可停也无地可建。在尝试了各种方式增加车位均无果后,人们开始尝试向地下要空间,而随之兴起的地下智能立体车库,也成为了地面资源稀缺的现代人应对停车难的特殊解决方案

    虽然地下智能立体车库也仍有部分缺陷待完善,但其空间利用率高,单车位所占空间体积为60-90m3,约为传统自走车库的50%,且智能化程度高,可有效节约空间,增大商业空间占比,还能提高用户的停车体验度。这些巨大优势,给商家提供了一条新的停车难解决之道。

    1

    地下智能立体车库的优势

    时下高强度的工作压力和快节奏的生活方式,使得每个人都步履匆匆,吃饭要吃快餐;出行要选高铁;快递要顺风而送,力求当日即达;就连好不容易放松一下,看集电视剧也要选择高倍速加快进。当代人能快就不选慢,能快一点,就再快一点,娱乐放松的追求尚且如此,何况停车乎?当然是时间珍贵,能省则省!

    而在追求高效快捷的同时,空间利用率也至关重要。如何在有限的空间内,保证充足停车位的同时,将更多的空间留给商业用途?地下智能立体车库可以满足上述全部需求。

    这种可建于商业综合体地面下方的智能立体车库,可实现一键存取车辆。消费者只需将车辆停放至出入口指定位置,按下相应按钮后,系统会自动将车辆存入车库;而在购物即将结束时,提前在APP上进行预约取车,系统就会按手机定位所在的地理位置推算出消费者到达取车地点的大概时间,并提前将车辆取出。与平面车位和智能化较低的升降横移车位相比,更方便快捷,用户体验更佳。

    对于商家而言,地下智能立体车库不仅能够为商业综合体提供充足的停车位,而且和常规的自走车库相比,由于其单车位所占空间体积显著减小,在提供同等数量的停车位时,其所需的占地面积也明显较小,这样就可以将更多的面积节约下来用于商业,提高营业额

    对于消费者而言,能让消费者不再饱受逛商场却找不到车位的痛苦,还能减少存车过程中绕行找车位和存车后在车库内步行折返所消耗的时间,真正的为消费者减少无谓的时间浪费。

    很多消费者在驱车去商场购物停放车辆时,都会面临所剩的车位位置角度不佳、车位较小,而多次停车才能完成停车操作;更有车技不佳的女士,多次停放也无法完成停车,无奈只能低声下气求助于人。几次下来,势必会影响消费者的购物体验,让消费者不愿再来这家商场。但若商场具有智能立体车库,则可以轻松解决上述问题,消费者停车耗时短,车主也无须担心不好停车,只需一键操作,就能实现一站式停车,帮消费者解决逛商场的停车烦恼。

    不要小瞧逛商场前停车这件小事,若一家商业综合体能真正做到停车方便、快捷,那人们驱车路过或在附近办事、等人时,也会愿意在这里停下车随意逛逛,而这种本无特定消费目的的随意逛逛,势必会一定程度的刺激消费,增加商场的营业额

    在这个商圈遍地开花、处处倡导以人为本的年代,商家只有真正注重消费者感受,用心感受消费者感受,用心满足消费者需求,才能提升消费者购物体验,赢得消费者的青睐,在激烈的“商战”中脱颖而出,有效提升商场的商业活力。

    2

    商业与停车相结合

    打造智慧停车综合体

    井筒式智能立体车库

    现今为了争取更大的客流量,商业综合体的选址一般都会挑选核心商业区、多条地铁线路或交通线路交汇处。这些区域通常人流量巨大,停车需求较多,但因地理位置原因,通常建筑密集、地面空间匮乏,受采光、通风、景观、消防等限制很难增设地上车位。

    在此种地面空间匮乏,需尽可能节约地面占地的情况下,可选择仅在地面设置出入口,且出入口占地面积较小的井筒式智能地下立体汽车库

    地下车库存车体验实拍

    这种井筒式智能地下立体汽车库,单车库占地面积仅为3个车位,约60平米,空间利用率提高10倍以上。

    可在建设商业综合体时,配建此类车库,或在无车位或车位不足,且地面空间略有富余的已建商业综合体附近,加建此类智能车库,该类车库可极大提高地面空间利用率。此外,该方法可解决上述施工场地受限、大型设备无法进入、噪音扬尘等控制要求高等重要难题

    地下车库施工过程全记录

    地下智能自行车库

    在倡导绿色出行的当代,P+R系统备受青睐。因此,在靠近地铁线路交汇处的商业综合体门口,经常散乱堆放着大量共享单车,在进入商场的必经之路上既阻碍消费者通行,又影响美观。但若在商业综合体周边配建或加建智能自行车库,则可有效解决此问题。

    这种智能车库占地面积仅6.8平方米,分为地面和地下两部分,可根据需要容纳200-300辆单车。

    在成都地铁2号线牛市口地铁站A2口,就有这样一座地下智能自行车库。其地面出入口为一座外形精致的小亭子,而地下部分是圆筒形的混凝土结构,其净深为9.6米,直径8米,平面面积50余平方米,共可容纳224辆单车。若这些单车全部摆放在地面,则需占地300-400平方米。

    该智能车库仅可存放摩拜单车、OFO、青桔单车、哈罗单车4类品牌共享单车,基本覆盖成都街头较为主要的共享单车品牌,存取方式和智能汽车库相同,只需刷卡或在LED屏幕上按要求操作,即可完成一键存取。其存车间隔时间为5~12秒,取车间隔时间为8~15秒,存取操作方便。不到半分钟即可完成存取操作,方便快捷。

    3

    老商圈的停车难解决之道

    90后的张先生上周开车去簋街吃饭,在附近绕了好几圈也没找到车位,最后好不容易在距商场2公里的地方找到个空车位,等终于把车停好了,再急急忙忙跑老远回到饭店时,一个小时都快过去了,朋友都快吃完了。

    不要小瞧这些消费者所遇到的小事,往往是这些小事的累积,拉低了消费者的购物体验,一旦有过几次不开心的停车经历,消费者可能就不太愿意再来这家商场了。但同样,如果累积多次愉快的停车经历,也会提升消费者的感受,从而在累积大批固定客流量的同时,吸引新的客流。

    已建多年的商场,认识到了停车场的重要性,却因周围寸土寸金、无地可用,而无法增建井筒式智能立体车库,怎么办?

    针对这种情况,停车行业的探索者北京中岩智泊提出了具体的解决办法——暗挖增扩式、地下增层式和路下隧道式地下智能立体车库。

    暗挖增扩式智能立体车库

    暗挖增扩式智能立体车库,适用于既有建筑物间距小、局部有地面建筑、周围地下环境复杂、且可用地面下方有重要地下管道或线路而不便开挖等情况。此外,若商场四周虽有部分狭小空地,但已布置为绿化带、雕像、喷泉水池等必须保留的上部结构时,也可以采用增建暗挖增扩式智能立体车库的方法。

    该方法可避免施工对上部结构和管道的破坏,在减少经济损失的同时,为商场提供更多的停车位;且该方法地面开挖作业面较小,施工扰动小,小部分围挡后上部商场依旧可以正常营业。

    地下增层式智能立体车库

    地下增层式智能立体车库,适用于地面既有建筑密集、无较大空地,且上部建筑不可拆除的情况,此种情况可充分利用建筑物下方的地下空间,在商场所在的地面下方或其已有地下室的下方,利用托换桩等地下增层方法在地下修建智能立体停车库。

    此前,韩国首尔清潭洞一处高19层的公寓因车位不足急需扩充,但附近建筑密集且不可拆除,于是选择利用地下增层法,在原有的两层地下室下方加建一层,用于供住户停车使用。

    与此同时,业主还想扩大建筑使用面积,便在地下增层的同时,在原有建筑的外侧水平扩建出部分空间作为阳台,供住户观景或作为生活空间使用;且在公寓最顶层加建一层,令原有19层的公寓变为20层,不仅解决了车位紧缺的问题,还极大程度地拓宽了住户的生活空间,提高空间利用率。改造后的公寓因其居住环境明显改善,售价提高了近一倍。

    地下增层式智能立体车库,不仅能有效利用商业综合体下方的地面空间,充分提升空间利用率,还能在不影响商场正常营业的前提下,为商场提供更多的停车位,让消费者可快速、方便的存取车辆。

    路下隧道式智能立体车库

    路下隧道式智能立体车库适用于商业综合体四周无地可建,且其地面下方也已被作为大型超市等充分利用,无法在原有建筑下方加建时,可选择将距商场最近的现有道路空间转换为可用的停车资源,在已有道路下方加建路下隧道式智能立体车库。

    路下隧道式智能立体车库可利用路内停车的方式大大缩短消费者下车后步行抵达临街商场的距离,并可通过地下通道方式与商场直接连通,让消费者停车后直接进入商场。

    4

    停车位 本身就是优质资产

    美国作为汽车保有量最大的国家,把停车位看的很重要。不少美国人在卖房的时候,都会把房屋带有停车位作为重要条件告知买家,而买家也会把是否具有停车位作为买房的重要考量标准。

    美国政府也会把无法修复的破旧建筑拆除,改建为停车场,以此缓解停车压力,其高价的停车费也很快将政府投建停车位的建设资金回收。

    而国内有些停车位配建不足的老旧小区,停车位也一位难求,几十万一个的天价车位还要排队购买,供不应求。

    调查统计发现,因电商的蓬勃发展,目前大部分商业综合体的营业额均有下滑趋势,但配备停车场的商业综合体,在营业额受电商冲击的同时,停车场收益却节节攀高,日进斗金。

    这足以见得,在停车位稀缺的当代,停车位本身就是优质资产

    面对停车市场的巨大潜力,不少新建的商业综合体都配备了充足停车位。近期,在扬州西区新建的商业综合体——五彩世界,就配建了足足4层的大规模地下停车场,而其商业综合体的商业部分也仅5层而已。

    5

    多业态共存

    停车场创收新方式

    在一些停车需求较大,但停车位配比严重不足的区域,可能需要政府规划建设大量停车位。但大规模建设往往会导致政府财政负担过重,此时政府可广泛吸纳社会资本,双方合作,互惠互利。

    政府提供规划用地,社会资本出资投建,双方自主协商并签订协议,前期经营收益主要用于回收投资,后期双方按协议分配,超过规定年限后,政府收回资产。这样不仅可以减轻政府的财政负担,对于社会投资建设主体来说,通过其专业化的运营取得不错的收益。

    而与商业综合体配建的智能停车场,商家除了获取停车收益外,还可以利用停车行业的相关周边和商场每日巨大的停车流量,开展停车产业经营服务的多种商业模式。例如在停车场内加设汽车维修、洗车、汽车美容、宠物寄存、代客泊车、移动加油、电动类汽车充电/换电等店面。此外,还可充分开发停车场广告、二手车交易等多种商业模式,打造多业态共存的停车场,从而扩大停车场收益产业链。

    不要担心这样是否符合相关规定,近年来停车产业的飞速发展,使得国家相继出台大量鼓励政策。

    在2015年由国家发改委联合相关部门出台的《关于加强城市停车设施建设的指导意见》中,就提出鼓励“创新投融资模式”,鼓励政府与社会资本合作,允许在不改变土地用途和使用权人的前提下将部分建筑面积用作便民商业服务设施,收益用于弥补停车设施建设和运营资金不足。

    为了增加商业综合体的停车收益,让投建者尽早收回投资,还可采用错时停车收费,停车高峰时和停车低峰时采用杠杆式收费等。在工作日时,将商场的停车位租用给附近停车位不足的写字楼或政府部门使用;在夜间,可将停车位租用给附近小区找不到车位的居民使用,以此增加停车场收入。

    随着汽车保有量的逐年攀升,停车位已经成为了真正的稀缺资源,停车场已经变成商业综合体的标配。而车位充足、且能给消费者带来良好体验的智能停车场,已经成为了衡量一家商业综合体是否具备圈粉实力的证明,也是新一代商业综合体的兵家必争之地!

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    本文转载自猫头鹰新媒社

    作者 | 猫头鹰研究所

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